ІНВЕСТУВАННЯ В НЕРУХОМІСТЬ. ЯК ЗАХИСТИТИ СЕБЕ ТА СВОЇ КОШТИ.

Кількість новобудов зростає незважаючи на нестабільність банківського сектору, різку зміну курсу валют та інших факторів. І мабуть ні для кого не секретом є те, що завжди була популярною тема грошових вкладів у будівництво нерухомості. Адже нерухомість здавалося б є найстабільніша річ, в яку можна вкласти свої кошти.

Однак, поряд із масовістю будівництва з’являються і обмануті вкладники, які постраждали через недобросовісність та шахрайські дії забудовників, які не виконали свої обов’язки до кінця.

Інвестиції в будівництво, як і будь-які інші фінансові вкладення, несуть в собі ризики. Однак існують способи максимально  їх мінімізувати.

Закон України «Про інвестиційну діяльність» передбачає можливість інвестування та фінансування будівництва засобами, залученими від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління, виключно через Фонди Фінансування Будівництва (далі – ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування. А також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. При цьому жоден із способів не гарантує закінчення будівництва в термін.

Сьогодні найбільш врегульованим, а, відповідно, і безпечним способом вважається інвестування в будівництво через ФФБ. Загальні принципи, організаційні та правові засади залучення в управління коштів фізичних та юридичних осіб з метою фінансування будівництва житла регламентується Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон).

Особливістю інвестування через ФФБ є укладення договору не безпосередньо із забудовником, а з фінансовою компанією-управителем, яка і представляє інтереси інвестора перед забудовником. В Законі чітко прописані вимоги і до управителя (отримання ліцензії, сплачений виключно грошовими коштами статутний капітал не менше 1 мільйона євро), і до забудовника (наявність права на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об’єктів будівництва), можна говорити про надійності таких суб’єктів. Оскільки діяльність управителя ліцензується, то його контролює Нацкомфінпослуг.

Позитивним моментом є також те, що укладання договору з управителем ФФБ та передача грошей відбувається на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, а це означає, що інвестор захищений від дискримінаційних положень, які фонд може спробувати включити до такого договору.

Таким чином, фінансування будівництва житла через участь у ФФБ – один з найбільш безпечних способів інвестування грошей в майбутні об’єкти нерухомості.

Менш популярним способом залучення коштів в будівництво, проте не менш безпечнішим є інвестування в нерухомість через цільові облігації підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта житлового будівництва. Його суть полягає в тому, що емітент (забудовник) випускає  цільові облігації, які після настання терміну викупу дають право обміняти такі облігації на об’єкт інвестування (квартиру). Випуск облігацій контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку.

Особливість такого способу інвестування полягає в підписанні двох договорів: договору купівлі-продажу облігацій з фондом і договору резервування об’єкту нерухомості (для конкретизації квартири), який інвестор укладає безпосередньо із забудовником.

Такий спосіб інвестування досить безпечний і у нього є свої переваги. це:

Заборона на зміну умов випуску облігацій (виняток становить тільки терміни випуску облігацій)

Мінімізація ризику подвійний перепродажу квартир та ін.

Заборона на обтяження об’єкта нерухомості, земельної ділянки і майнових прав на них

Залучені кошти використовуються виключно на цілі, зазначені в проспекті емісії облігацій (будівництво об’єкта нерухомості)

До недоліків такої схеми фінансування можемо віднести:

Складність самої схеми інвестування

Розмір виплат інвестору у разі визнання емісії недійсною буде відповідати номінальної вартості цінних паперів, яка вказується в проспекті емісії.

Інвестор повинен пам’ятати, що облігації необхідно пред’явити в термін, інакше існує ризик втратити об’єкта нерухомості.

Існують також і інші види інвестування, де забудовники пропонують інвесторам підписати наприклад договір купівлі-продажу майнових прав, який за своєю правовою природою є сумнівними та небезпечними для вкладників, оскільки знаходяться поза правовим регулюванням або попередній договір купівлі-продажу де інвестор по суті купує майно яке ще не існує, адже будинок ще не введено в експлуатацію або може виявитися, що квартири з передбаченими характеристиками взагалі не існує або на одну квартиру укладено кілька попередніх договорі купівлі-продажу тощо.

Пропозицій на ринку будівництва більш ніж достатньо і, як тільки ви задумалися про придбання нерухомості, перед вами постане вибір, до якого з забудовників звернутися. Від цього залежить, коли і на яких умовах інвестор отримає у власність заповітні квадратні метри.

В першу чергу вивчіть репутацію того забудовника, пропозиція якого привернуло увагу. Є компанії, які багато років працюють на ринку та сумлінно виконують свої обов’язки перед інвесторами. Поряд з такими компаніями за яскравою рекламою може ховатися недобросовісний забудовник без єдиного добудованого об’єкта.

Способи, якими залучаються інвестиції – це також один із показників порядності забудовника.

На початковому етапі необхідно ознайомитися з усіма документами, що дозволяють будувати об’єкт. До важливих відносяться: документи на землю і документи, які надають право проектувати і будувати, містобудівні обмеження та ін.

Простій людині складно розібратися у всіх нюансах інвестування в житло. Тому доцільно залучити консультанта або юриста для мінімізації ризиків в процесі вкладення грошей. Такий консультант зможе не тільки заощадити час інвестора, а й застерегти його від інвестування в сумнівні об’єкти нерухомості та укладання договорів з недобросовісними забудовниками.